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房产纠纷相关案例
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对物业公司的违法行为 业主能否撤销

发布时间:2017-8-24

业主委员会系业主大会的执行机构,受业主大会委托管理全体业主的共有财产和共同事务,必须向业主大会负责并受业主大会监督,其一般无权针对有关业主共有权和共同管理权的重大事项作出具有实质性、根本性影响的决定。

案情简介:对物业公司处分行为,业主能否撤销权

青广大厦业委会成立于2008年,其成员由张自然等7人组成。2010年4月29日,物业服务企业天酬公司以成本骤增为由,提出增加停车费申请,青广大厦业委会同意了该申请。9月25日,青广大厦业委会与天酬公司签订协议,约定天酬公司拥有青广大厦楼顶广告位的出租权及前三年的收益权。原告张自然等5名青广大厦业主以被告青广大厦业委会的上述行为违反了法律、法规及议事规则,侵犯了广大业主的知情权、表决权和财产权为由,诉请法院撤销有关决议。

法院判决:能行使撤销权

人民法院经审理认为,被告青广大厦业委会在作出同意天酬公司上调停车费、同意青广大厦楼顶广告收益前三年归该物业服务企业所有、该物业服务企业拥有该广告位出租权的决定时,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,但被告没有证据证实其召开了业主大会,并表决通过了上述决定,被告作出上述决定的程序违反法律规定。

判决:撤销青广大厦业委会同意天酬公司上涨停车费和享有青广大厦楼顶广告位出租权、收益权的决定。

律师说法:业主撤销权行使主体资格的认定

业主委员会系业主大会的执行机构,受业主大会委托管理全体业主的共有财产和共同事务,必须向业主大会负责并受业主大会监督,其一般无权针对有关业主共有权和共同管理权的重大事项作出具有实质性、根本性影响的决定。业主委员会只能在授权范围内行为,不得超越其权限范围,亦不可作出与共有财产和共同事务的管理无关的决定。但现实生活中,却存在着不少业主委员会基于自身利益驱动,超越法定权限或违反法律程序侵害业主合法权益的现象。基于防范业主委员会滥用权利损害业主权益的考虑,立法及相关司法解释对业主撤销权作出了规定。如,物权法第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《建筑物区分所有权解释》)第十二条。业主撤销权是基于建筑物区分所有权所享有的对专有部分的所有权以及对专有部分以外的共有部分享有和共同管理的权利派生的从权利。法律之所以规定业主撤销权需经诉讼途径行使,目的在于避免因撤销权行使引起当事人利益长期处于不确定状态。

业主行使撤销权应当具备法定事由。根据现行法律、相关司法解释的规定及建筑物区分所有权的法理,通常而言,业主行使撤销权的理由如下:第一,业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的实体权益。所谓实体权益受到侵害,是指作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有所享有的合法权利受到业主大会或者业主委员会决定的侵害。第二,业主大会或业主委员会的决定侵害了业主的程序权益。所谓程序权益受到侵害,是指区分所有权人团体所作出的决定的内容虽然并未侵害区分所有权人的合法权益,然其所作出决定逾越了法定或约定的权限范围或者作出共同决定的程序违反了法律、法规的强制性规定,如物权法第七十六条第二款。第三,业主委员会超越权限作出决定的行为。物业管理条例第十五条对业主委员会的职责作出了明确的规定。业主委员会作为业主大会的执行机构只能依据业主大会的授权履行职责,无权对应由全体业主共同决定的涉及其共同利益的重大事项作出决定,若逾越职责范围作出决定,亦可能侵害业主合法权益,业主可依此种情形主张撤销权。

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